Luật đất đai không đề cập cụ thể về khái niệm thế chấp, bảo lãnh QSDĐ mà chỉ quy định người SDĐ hợp pháp có quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ. Tuy nhiên, căn cứ vào khái niệm chung về thế chấp, bảo lãnh tài sản được BLDS năm 2005 quy định, chúng ta có thể đưa ra quan niệm về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ như sau:
- Khái niệm thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được BLDS và pháp luật về đất đai quy định; theo đó bên SDĐ dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.(1)
- Khái niệm bảo lãnh QSDĐ: Bảo lãnh QSDĐ được đề cập lần đầu tiên trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 và được tiếp tục quy định trong Luật đất đai năm 2003.
Bảo lãnh QSDĐ được hiểu như sau: Bảo lãnh QSDĐ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong đó người SDĐ (tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân) (gọi là người bảo lãnh) cam kết với bên có quyền là sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ nếu đến hạn thực hiện mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình.
3. Đối tượng được quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ
Không chỉ cho phép thế chấp, bảo lãnh tài sản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, pháp luật còn cho phép người SDĐ được thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ để vay vốn SX - KD. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, những đối tượng sau đây được quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ:
3.1.Hộ gia đình, cá nhân
- Hộ gia đình, cá nhân SDĐ không phải là đất thuê có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh (SX- KD);
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn SX- KD trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền SDĐ thì phải nộp tiền SDĐ trừ đi tiền thuê đất đã trả và có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn SX- KD;
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích SDĐ từ đất không thu tiền SDĐ sang đất có thu tiền SDĐ thì có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn SX- KD;
Lưu ý: - Các trường hợp SDĐ còn lại, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn SX- KD;
- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo SDĐ không được thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ;
3.2. Tổ chức SDĐ
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền SDĐ thì phải nộp tiền SDĐ trừ đi tiền thuê đất đã trả và có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;
- Tổ chức kinh tế SDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất không thu tiền SDĐ sang đất có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ đã trả cho việc chuyển mục đích SDĐ không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế SDĐ chọn hình thức giao đất có thu tiền SDĐ thì có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;
Lưu ý: Tổ chức kinh tế SDĐ trong các trường hợp khác thì chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
3.3. Người nước ngoài SDĐ
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền SDĐ có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;
Lưu ý: Các trường hợp SDĐ khác của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
4. Những vấn đề pháp lý về thế chấp QSDĐ theo BLDS năm 2005
4.1. Phạm vi thế chấp QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là một loại giao dịch dân sự, nên việc thế chấp QSDĐ nói chung và phạm vi thế chấp QSDĐ nói riêng hoàn toàn phụ thuộc vào sự thoả thuận của các bên. Pháp luật không có bất kỳ một sự áp đặt nào về phạm vi thế chấp QSDĐ; cụ thể:
(i) QSDĐ có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ;
(ii) Trường hợp người SDĐ thế chấp QSDĐ thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận.
4.2. Nghĩa vụ và quyền của bên thế chấp QSDĐ
4.2.1. Nghĩa vụ của bên thế chấp QSDĐ
Bên thế chấp QSDĐ có các nghĩa vụ sau đây:
(i) Giao GCNQSDĐ cho bên nhận thế chấp;
(ii) Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;
(iii) SDĐ đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;
(iv) Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng.
4.2.2. Quyền của bên thế chấp QSDĐ
Bên thế chấp QSDĐ có các quyền sau đây:
(i) Được SDĐ trong thời hạn thế chấp;
(ii) Được nhận tiền vay do thế chấp QSDĐ theo phương thức đã thoả thuận;
(iii) Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp;
(iv) Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;
(v) Nhận lại GCNQSDĐ sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.
4.3. Nghĩa vụ và quyền của bên nhận thế chấp QSDĐ
4.3.1. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp QSDĐ
Bên nhận thế chấp QSDĐ có các nghĩa vụ sau đây:
(i) Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp;
(ii) Trả lại GCNQSDĐ khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.
4.3.2. Quyền của bên nhận thế chấp QSDĐ
Bên nhận thế chấp QSDĐ có các quyền sau đây:
(i) Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp QSDĐ bảo vệ, giữ gìn đất và SDĐ đúng mục đích;
(ii) Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý QSDĐ đã thế chấp.
4.4. Xử lý QSDĐ đã thế chấp
Trong trường hợp bên thế chấp QSDĐ không có khả năng thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì QSDĐ đã thế chấp sẽ được xử lý như sau: “Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì QSDĐ đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thoả thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án” (Điều 721).
