Nhiều nội dung pháp lý được sửa đổi, bổ sung liên quan đến đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản, Nghị định số 99/2022/NĐ-CP (NĐ 99) được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều vướng mắc, tranh chấp trong quá trình thế chấp vay vốn tín dụng.
Tách bạch từng loại tài sản đảm bảo
Ghi nhận từ những điểm sửa đổi bổ sung của NĐ 99 cho thấy, so với các văn bản pháp lý trước đây, Nghị định này tách bạch rõ ràng hơn trách nhiệm của cơ quan đăng ký với trách nhiệm của người yêu cầu đăng ký. Đồng thời, NĐ 99 cũng phân định rõ và cụ thể hóa cách thức đăng ký bảo đảm đối với từng loại tài sản.
Ông Nguyễn Hồng Hải, Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp cho rằng, việc tách bạch rõ ràng từng loại tài sản bảo đảm như trên sẽ giúp các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm phân định được trình tự, thủ tục giao dịch và phân quyền đến các cơ quan, sở ngành chức năng. Từ đó, tạo cơ sở để giải quyết nhanh chóng các giao dịch bảo đảm theo từng loại hình tài sản và kiểm soát tốt hơn quy trình giao dịch; đồng thời xử lý các mâu thuẫn, vướng mắc nhanh chóng và thuận lợi hơn.
Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Hải cho rằng NĐ 99 quy định: Trường hợp đăng ký đối với tài sản hình thành trong tương lai; tài sản gắn liền với đất mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu và cũng chưa được đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu; tài sản là cây hằng năm, công trình tạm; động sản không phải là tàu bay, tàu biển, chứng khoán đã đăng ký tập trung hoặc trường hợp đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm thì cơ quan đăng ký thực hiện việc đăng ký trên cơ sở thông tin được kê khai trên Phiếu yêu cầu đăng ký... Việc mở rộng các tài sản được đăng ký bảo đảm sẽ giúp khách hàng có thêm cơ hội vay vốn qua thế chấp tài sản.
Riêng đối với tài sản là quyền sử dụng đất, theo các luật sư tại Công ty Luật TNHH Everest, hiện nay có 3 nhóm tranh chấp hợp đồng đảm bảo thường xuyên xảy ra, bao gồm: hợp đồng bị vô hiệu do tài sản không đủ điều kiện thế chấp; hợp đồng vô hiệu do sai lệch về thông tin tài sản bảo đảm và hợp đồng vô hiệu do vi phạm về hình thức. Tuy nhiên, với những quy định khá cụ thể của NĐ 99 các tranh chấp này sẽ được giảm thiểu tối đa.
Chẳng hạn, NĐ 99 đã tách bạch trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án có sử dụng đất với trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất thuộc dự án (không thế chấp quyền sử dụng đất); tách bạch hồ sơ đăng ký thế chấp dự án đầu tư có sử dụng đất không phải là dự án đầu tư xây dựng nhà ở với hồ sơ đăng ký thế chấp công trình xây dựng không phải là nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, pháp lý xác nhận tài sản đủ điều kiện thế chấp khá rõ ràng, tránh được các tranh chấp. Bên cạnh đó, NĐ 99 cũng bổ sung quy định về thủ tục giải quyết việc đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp hồ sơ đăng ký bảo đảm được nộp đồng thời với hồ sơ đăng ký biến động đất đai. Vì thế những sai lệch về thông tin tài sản bảo đảm trong quá trình đăng ký thế chấp sẽ được giảm thiểu và có giải pháp xử lý, điều chỉnh phù hợp quy định.
Thủ tục chuyển tiếp và số hóa mở hơn
Theo các chuyên gia, một trong những điểm tích cực của NĐ 99 là khá cởi mở trong việc chấp nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ. Theo đó, Nghị định đã xác định cụ thể hơn các trường hợp chỉ cần chữ ký, con dấu của một chủ thể hoặc người đại diện. Trong trường hợp hồ sơ đăng ký được nộp qua hệ thống đăng ký trực tuyến thì có thể được thay thế bằng chữ ký điện tử và con dấu điện tử.
Đối với các quy định về đăng ký bảo đảm trực tuyến, theo bà Phạm Thị Thịnh - Đại diện Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), việc cấp tài khoản đăng ký trực tuyến, đăng ký trực tuyến sẽ được thực hiện ngay khi nghị định này chính thức có hiệu lực (15/1/2023). Riêng việc cấp mã số sử dụng cơ sở dữ liệu; kết nối, chia sẻ dữ liệu về đăng ký biện pháp đảm bảo, hiện NĐ 99 cũng có các quy định cụ thể tại các Điều 50, 53. Tuy nhiên, từ đầu năm 2024 hoạt động cấp mã số và kết nối với cơ sở dữ liệu mới có hiệu lực.
Ở góc độ thực tiễn, đại diện một số NHTM tại TP.HCM cho rằng việc NĐ 99 cho phép chuyển tiếp hợp đồng thế chấp quyền tài sản từ hợp đồng mua bán nhà ở sang hợp đồng đăng ký thế chấp nhà ở sẽ giúp việc điều chỉnh hồ sơ thế chấp vay vốn của người mua nhà thuận tiện hơn cho cả phía ngân hàng và người dân. Chưa kể rằng, việc cho phép được đăng ký bảo đảm đối với tài sản gắn liền với đất mà không phải đăng ký quyền sở hữu là quy định khá cởi mở. Từ trước đến nay, tài sản gắn liền với đất chưa được cấp quyền sở hữu và chưa đăng ký quyền sở hữu gần như không thể thế chấp vay vốn thì nay có thể thực hiện được theo cơ chế giống như tài sản hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, cũng theo đại diện một số NHTM, việc cho phép người đăng ký và cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo được điều chỉnh biến động tài sản sẽ giúp cập nhật tốt hơn hiện trạng tài sản đảm bảo và quản lý tốt khoản vay, mục đích vay tốt hơn. Chẳng hạn, trước đây nếu doanh nghiệp thế chấp kho vải để vay vốn sản xuất, nhưng sau đó kho vải được may thành quần áo, khiến các bên lúng túng trong quản lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên với quy định mới, người vay có thể thay đổi đăng ký bảo đảm từ sợi vải thành quần áo thành phẩm. Điều này tạo thuận lợi đáng kể cho quá trình thế chấp vay vốn của doanh nghiệp tại các NHTM.
Việc tách bạch rõ ràng từng loại tài sản bảo đảm như trên sẽ giúp các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm phân định được trình tự, thủ tục giao dịch và phân quyền đến các cơ quan, sở ngành chức năng. Từ đó, tạo cơ sở để giải quyết nhanh chóng các giao dịch bảo đảm theo từng loại hình tài sản và kiểm soát tốt hơn quy trình giao dịch; đồng thời xử lý các mâu thuẫn, vướng mắc nhanh chóng và thuận lợi hơn.
Theo Thời báo Ngân hàng
