Trước khi ban hành TTLT nói trên, từ 2006 đến nay, các Nghị định 163/2006/NĐ-CP của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm, đã có những quy định tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân trong quá trình xử lý TSĐB để thu hồi nợ. Tuy nhiên, do chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể cách thức xử lý TSĐB nên các tổ chức, cá nhân gặp nhiều khó khăn, lúng túng trong quá trình áp dụng.
Thực tế cho thấy, TSĐB ở các ngân hàng hiện nay có 2 dạng thường gặp là TSĐB bằng động sản và bất động sản (BĐS). Với TSĐB là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu (máy móc, dây chuyền sản xuất...), theo quy định hiện hành chỉ cần căn cứ vào những thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng mà ngân hàng và người vay đã ký kết, ngân hàng được phép bán qua đấu giá, thu hồi vốn.
Nhưng với TSĐB là BĐS, các tài sản này phải đăng ký quyền sở hữu và liên quan đến phạm vi điều chỉnh của nhiều bộ luật khác. Nếu khách hàng không ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất cho ngân hàng thì ngân hàng không bán được để thu hồi nợ. Do vậy, để có thể xử lý được TSĐB và thu hồi nợ, bên nhận bảo đảm thường phải lựa chọn con đường tố tụng. Tuy nhiên, cách làm này mất nhiều thời gian, thủ tục phức tạp, qua nhiều cấp xét xử với nhiều quy trình tố tụng... đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh, đầu tư của bên nhận bảo đảm.
Nhiều vụ việc, tuy bên nhận bảo đảm thắng kiện, nhưng vẫn không chắc chắn có thể xử lý được TSĐB trên thực tế vì khi thực hiện phát mãi tài sản, các ngân hàng dù có đầy đủ các giấy tờ pháp lý về quyền sở hữu, nhưng khách hàng muốn chây ỳ hoặc trốn tránh trách nhiệm trả nợ thì chỉ cần làm giấy tay là đã bán tài sản cho đối tượng khác thì lập tức TSĐB bị phân vào loại tài sản đang có tranh chấp, không thể thanh lý được. Khi ngân hàng đưa đơn ra tòa án để xử lý TSĐB bằng pháp luật thì chỉ cần khách hàng cố tình không tham gia phiên tòa là việc xử lý nợ cũng không thực hiện được, mà không có chế tài nào can thiệp.
Trở lại TTLT 16, với những quy định mới tại văn bản này các nút thắt xử lý TSĐB nêu trên có thể được giải quyết. Cụ thể, theo Điều 10 của Thông tư này, nếu bên thế chấp (bên đi vay) và bên nhận thế chấp (ngân hàng) không thỏa thuận được giá bán TSĐB thì ngay cả trong trường hợp bên thế chấp bất hợp tác, phía ngân hàng cũng có thể chỉ định tổ chức thẩm định giá để xác định giá bán tài sản.
Trong trường hợp TSĐB không bán được theo giá mà tổ chức thẩm định giá đưa ra thì phía ngân hàng có quyền hạ giá bán TSĐB xuống tối đa 30% (trong vòng 3 tháng) so với giá bán ban đầu. Việc cho phép các ngân hàng hạ giá bán TSĐB không cần sự đồng ý từ phía bên thế chấp tạo ra điều kiện để các TCTD thanh lý tài sản và thu hồi nợ tốt hơn.
Trong trường hợp, đã hạ giá TSĐB xuống 30% so với giá mà tổ chức thẩm định đưa ra mà vẫn không bán được tài sản thì các TCTD có thể nhận chính TSĐB là BĐS để làm thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu theo pháp luật. Việc chuyển đổi quyền sở hữu này theo quy định tại Điều 12 của TTLT nêu trên thì trong trường hợp bên thế chấp không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu, các ngân hàng vẫn có thể thực hiện chuyển đổi được với điều kiện chỉ cần kèm thêm bản chính hợp đồng bảo đảm đã được công chứng trong hồ sơ chuyển đổi.
Như vậy có thể thấy rằng, với những quy định, hướng dẫn mới tại TTLT 16, việc phát mãi tài sản thế chấp là BĐS trong thời gian tới có thể sẽ được xử lý nhanh hơn. Cơ chế pháp lý này có ý nghĩa đột phá trong việc xử lý nợ xấu tại các TCTD, vì hiện nay trong tổng dư nợ của toàn nền kinh tế có 72% dư nợ có TSĐB, trong đó 66% là TSĐB bằng BĐS. Nếu tính trên tổng số nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng thì có tới 57% TSĐB là BĐS. Một khi “cục máu đông” BĐS này được xử lý tốt hơn thì những tắc nghẽn của dòng tín dụng sẽ được khơi thông đáng kể.
