1. Về thu hồi tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh
Thông tư 16 quy định cụ thể trình tự, thủ tục thu hồi tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh do bên thế chấp bán, thay thế tài sản thế chấp không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp trong khi hợp đồng thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo đảm và giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp có thỏa thuận khi bán, thay thế tài sản thế chấp phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp như sau:
Thứ nhất, bên nhận thế chấp thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp theo trình tự sau: (i) Bên nhận thế chấp gửi trực tiếp hoặc qua đường bưu điện văn bản thông báo cho bên nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản về việc thu hồi tài sản, kèm theo 01 bản chính hợp đồng bảo đảm đã được công chứng hoặc 01 bản sao hợp đồng bảo đảm được Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực, tổ chức hành nghề công chứng cấp từ bản chính hoặc 01 bản sao Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp. Văn bản thông báo gửi bên nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng phải xác định rõ tài sản thế chấp, thời hạn, địa điểm giao nhận tài sản thế chấp, chủ thể có quyền nhận tài sản thế chấp; (ii) Nếu bên nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản thực hiện việc giao lại tài sản theo đúng yêu cầu của bên nhận thế chấp thì các bên lập biên bản bàn giao tài sản, có chữ ký, con dấu (nếu có) của các bên. (iii) Chi phí liên quan đến việc bảo quản tài sản thế chấp được tính vào chi phí xử lý tài sản bảo đảm. Sau khi nhận lại tài sản thế chấp thì bên nhận thế chấp có trách nhiệm bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; nếu làm mất hoặc hư hỏng tài sản thế chấp thì phải bồi thường thiệt hại cho bên thế chấp trừ những hư hỏng, mất mát đã có trước khi bên nhận thế chấp thu hồi tài sản thế chấp hoặc do sự kiện bất khả kháng (iv) Nếu bên nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản không thực hiện việc giao lại tài sản theo đúng yêu cầu của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hoặc khởi kiện theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Thứ hai, trường hợp bên nhận thế chấp thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp thì thủ tục xử lý như sau: (i) Trường hợp bên thế chấp bán tài sản thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được từ việc bán tài sản thế chấp để thanh toán cho giá trị nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp. Nếu bên thế chấp chưa nhận tiền thanh toán hoặc mới nhận một phần tiền thanh toán thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên mua thanh toán số tiền mua tài sản thế chấp cho mình. Trường hợp số tiền thu được hoặc giá trị tài sản hình thành từ số tiền thu được không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ thì bên thế chấp phải thanh toán số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp nếu bên thế chấp đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải thanh toán số tiền còn thiếu cho bên nhận thế chấp nếu bên thế chấp không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trong trường hợp số tiền thu được hoặc giá trị tài sản hình thành từ số tiền thu được lớn hơn giá trị nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp phải trả số tiền chênh lệch cho bên thế chấp. (ii) Trường hợp bên thế chấp thay thế tài sản thế chấp thì bên nhận thế chấp được quyền thu giữ, xử lý tài sản thay thế và số tiền thanh toán giá trị chênh lệch (nếu có) để thanh toán cho nghĩa vụ của bên thế chấp.
Thứ ba, trường hợp bên nhận thế chấp không thể thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp do tài sản thế chấp bị mất, hư hỏng, mất hoặc giảm sút giá trị thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp sửa chữa, bổ sung hoặc thay thế tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung, thay thế biện pháp bảo đảm khác hoặc yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Ngoài ra, Thông tư 16 cũng quy định bên nhận chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản có quyền khởi kiện để yêu cầu bên thế chấp hoàn trả số tiền, tài sản đã nhận và bồi thường thiệt hại, chi phí thực tế phát sinh (nếu có) theo quy định của pháp luật.
2. Về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được đăng ký trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi theo quy định của pháp luật
Trước khi Thông tư 16 được ban hành, mặc dù các bên có thỏa thuận về bên nhận thế chấp được nhận số tiền bồi thường trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất, nhưng do không có quy định về việc chi trả tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp nên cơ quan thu hồi đất chỉ chi trả cho người sử dụng đất tức là bên thế chấp, dẫn đến nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp trở thành nghĩa vụ không có tài sản bảo đảm. Để xử lý vướng mắc này, Thông tư 16 đã có các quy định cụ thể như sau: (i) Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và các bên có thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp được nhận số tiền bồi thường hoặc các lợi ích phát sinh liên quan đến tài sản thế chấp trong thời gian hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì bên nhận thế chấp được nhận số tiền bồi thường; (ii) Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường chỉ chi trả số tiền bồi thường cho bên nhận thế chấp sau khi có sự đồng ý của bên thế chấp. Trường hợp bên thế chấp không đồng ý thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường sẽ chuyển số tiền bồi thường vào tài khoản do tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường lập tại ngân hàng và chi trả sau khi có bản án, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; (iii) Trường hợp bên thế chấp được bồi thường bằng nhà ở, đất tái định cư thì nhà ở, đất tái định cư được dùng thay thế tài sản thế chấp bị Nhà nước thu hồi, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; (iv) Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều bên nhận bảo đảm khác nhau thì căn cứ vào thông tin về nội dung đăng ký thế chấp do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cung cấp, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thực hiện việc chi trả tiền bồi thường cho các bên cùng nhận bảo đảm theo thứ tự ưu tiên thanh toán tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005.
3. Về xử lý tài sản thế chấp là quyền đòi nợ
Thông tư 16 quy định cụ thể việc xử lý tài sản thế chấp là quyền đòi nợ như sau:
Thứ nhất, trước thời điểm xử lý quyền đòi nợ ít nhất 07 ngày làm việc, bên nhận thế chấp gửi cho bên có nghĩa vụ trả nợ văn bản thông báo xử lý quyền đòi nợ và 01 bản sao có xác nhận của tổ chức hành nghề công chứng đối với hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ đã được công chứng hoặc bản chính hợp đồng thế chấp quyền đòi nợ có chữ ký, con dấu (nếu có) của các bên hoặc Giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền đòi nợ do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cấp.
Thứ hai, trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản thông báo xử lý quyền đòi nợ, bên có nghĩa vụ trả nợ có trách nhiệm thanh toán khoản nợ cho bên nhận thế chấp theo hướng dẫn như sau: (i) Nếu thời điểm thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng có căn cứ phát sinh quyền đòi nợ của bên thế chấp xảy ra trước thời điểm xử lý quyền đòi nợ theo hợp đồng thế chấp thì bên có nghĩa vụ trả nợ có trách nhiệm chuyển khoản tiền trả nợ vào tài khoản do bên có nghĩa vụ trả nợ mở tại Ngân hàng theo chỉ định của bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu Ngân hàng phong tỏa tài khoản này và được quyền yêu cầu Ngân hàng giải tỏa khi đến thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Kể từ thời điểm nộp tiền vào tài khoản, Bên có nghĩa vụ trả nợ không được quyền yêu cầu Ngân hàng giải tỏa và thực hiện giao dịch đối với số tiền này.
(ii) Nếu thời điểm thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng có căn cứ phát sinh quyền đòi nợ của bên thế chấp xảy ra sau thời điểm xử lý quyền đòi nợ theo hợp đồng thế chấp thì bên nhận thế chấp được quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ trả nợ phải thanh toán khoản nợ đó cho mình tại thời điểm nghĩa vụ trả nợ đến hạn. Bên nhận thế chấp không được yêu cầu bên thế chấp thanh toán khi nghĩa vụ trả nợ chưa đến hạn, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
Thứ ba, trường hợp nhận trực tiếp các khoản tiền, tài sản từ bên có nghĩa vụ trả nợ thì bên nhận thế chấp phải lập biên bản có chữ ký của bên thế chấp, bên nhận thế chấp và bên có nghĩa vụ trả nợ. Biên bản nhận các khoản tiền, tài sản phải ghi rõ việc bàn giao, tiếp nhận các khoản tiền, tài sản và xác định giá trị tài sản. Trong trường hợp bên thế chấp không ký vào biên bản thì biên bản đó chỉ cần chữ ký của bên nhận thế chấp và bên có nghĩa vụ trả nợ. Bên nhận thế chấp có trách nhiệm gửi biên bản nhận các khoản tiền, tài sản cho bên thế chấp.
Thứ tư, nếu bên có nghĩa vụ trả nợ không thực hiện các quy định nêu trên thì bên nhận thế chấp có quyền: (i) Thu giữ tài sản bảo đảo đảm theo quy định tại Điều 63 Nghị định 163 trong trường hợp khoản nợ là vật, (ii) Yêu cầu bên có nghĩa vụ phải trả số tiền gốc, lãi và lãi quá hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng; (iii) Yêu cầu bên thế chấp thực hiện tiếp nghĩa vụ bảo đảm trong trường hợp giá trị nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng có căn cứ phát sinh quyền đòi nợ thực hiện không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ của bên thế chấp; (iv) Khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Thông tư 16 cũng quy định việc xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định về xử lý tài sản thế chấp là quyền đòi nợ.
4. Về xử lý TSBĐ là tài sản hình thành trong tương lai
Trước khi Thông tư 16 được ban hành, pháp luật chưa có quy định nào cụ thể hướng dẫn việc xử lý TSBĐ là tài sản hình thành trong tương lai. Để tạo cơ sở pháp lý cho việc xử lý loại TSBĐ này, Thông tư 16 đã hướng dẫn việc xử lý các loại tài sản hình thành trong tương lai sau:
4.1. Đối với TSBĐ là tài sản hình thành trong tương lai thuộc đối tượng đăng ký quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản, việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện như sau:
Thứ nhất, đối với việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai do tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, Thông tư 16 quy định: (i) Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp được nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cho bên thứ ba. Việc nhận chính tài sản thế chấp thay cho việc thực hiện nghĩa vụ của TCTD phải tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật các TCTD. (ii) Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua nhà ở trong trường hợp nhà ở được bán để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.
Thứ hai, đối với việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, Thông tư 16 quy định: (i) Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở với bên thế chấp để bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; (ii) Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Thứ ba, đối với việc xử lý TSBĐ là các loại tài sản khác, Thông tư 16 quy định: (i) Nếu bên bảo đảm là người mua tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm và quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Bên nhận bảo đảm (trong trường hợp nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm) hoặc người mua tài sản bảo đảm được quyền yêu cầu người bán tài sản giao tài sản theo hợp đồng mua bán tài sản khi tài sản đó đã hình thành. Người bán tài sản có nghĩa vụ giao tài sản theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm. Khi yêu cầu người bán giao tài sản, bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm có trách nhiệm xuất trình hợp đồng bảo đảm để chứng minh tài sản đó đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Việc giao tài sản bảo đảm phải được lập thành biên bản có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm và người bán tài sản. Trường hợp người bán tài sản không giao tài sản đã hình thành cho bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm thì bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm có quyền thu giữ tài sản đã hình thành theo quy định tại Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
(ii) Nếu bên bảo đảm là bên chế tạo, sản xuất tài sản thì bên bảo đảm có trách nhiệm chuyển giao tài sản đã hình thành và các hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản đã hình thành cho bên nhận bảo đảm hoặc bên mua tài sản. Việc giao tài sản và hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản giữa các bên phải được lập thành biên bản có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm hoặc người mua tài sản bảo đảm và bên bảo đảm. Bên nhận bảo đảm, người mua TSBĐ được quyền yêu cầu người bán tài sản giao tài sản khi TSBĐ đó đã hình thành. Việc giao tài sản phải lập thành biên bản có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm hoặc người mua TSBĐ và bên mua bảo đảm.
Ngoài ra, Thông tư 16 tiếp tục quy định nguyên tắc đã được quy định từ Nghị định 163 là việc đăng ký quyền sở hữu, quyền lưu hành tài sản sau khi tài sản hình thành không cần có văn bản ủy quyền của bên bảo đảm.
4.2. Đối với việc xử lý các TSBĐ hình thành trong tương lai là các loại tài sản không thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền lưu hành tài sản, Thông tư 16 quy định Bên nhận bảo đảm (trong trường hợp nhận chính TSBĐ thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ), bên mua TSBĐ được quyền sở hữu TSBĐ tại thời điểm xử lý TSBĐ và hợp đồng bảo đảm, và biên bản xử lý TSBĐ (nếu có) là giấy tờ chứng minh bên nhận bảo đảm được thực hiện các quyền, giao dịch về tài sản.
5. Về việc bán TSBĐ không qua đấu giá
Một nội dung quan trọng của Thông tư 16 là quy định hướng dẫn cụ thể việc định giá TSBD trong trường hợp bán TSBĐ không qua đấu giá. Cụ thể, việc xác định giá bán trong trường hợp này được thực hiện như sau: (i) Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm thỏa thuận về giá bán TSBĐ bằng văn bản; (ii) Trường hợp không thỏa thuận được, bên bảo đảm được quyền chỉ định cơ quan, tổ chức thẩm định giá trong 15 ngày kể từ ngày không thỏa thuận được giá bán; (iii) Hết thời hạn này nếu bên bảo đảm không chỉ định, thì bên nhận bảo đảm có quyền chỉ định cơ quan, tổ chức thẩm định giá xác định giá bán TSBĐ.
Trong trường hợp TSBĐ không bán được theo giá định giá, thì bên nhận bảo đảm được hạ giá bán. Việc hạ giá được thực hiện tối đa ba lần, mỗi lần không quá 10% giá đã định, thời gian hạ giá phải cách nhau ít nhất 30 ngày đối với bất động sản và 15 ngày đối với động sản. Sau ba lần hạ giá mà vẫn chưa bán được thì bên nhận bảo đảm được nhận chính TSBĐ. Giá trị tài sản trong trường hợp này là mức giá của lần hạ giá cuối cùng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
6. Về việc nhận chính TSBĐ thay cho việc thực hiện nghĩa vụ
Thông tư 16 quy định việc nhận chính TSBĐ thay cho việc thực hiện nghĩa vụ như sau: (i)Việc xác định giá trị của tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định việc định giá TSBĐ để bán không qua bán đấu giá (ii) Trường hợp tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, sau khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có trách nhiệm nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định. Hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản thỏa thuận khác về việc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm được sử dụng thay thế cho hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm. (iii) Trường hợp tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật không phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, sau khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có quyền sở hữu đối với tài sản đó; (iv) Giá trị của tài sản bảo đảm được bù trừ vào số tiền vay, tiền lãi phát sinh từ hợp đồng tín dụng và các chi phí hợp lý khác theo quy định của pháp luật. Bên bảo đảm được nhận số tiền còn lại sau khi đã thanh toán đầy đủ nghĩa vụ cho bên nhận bảo đảm. Trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán giá trị nghĩa vụ thì bên bảo đảm có trách nhiệm hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận bảo đảm nếu bên bảo đảm đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm phải hoàn trả số tiền còn thiếu cho bên nhận bảo đảm nếu bên bảo đảm không đồng thời là bên có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; (v) Trường hợp bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm nhưng không thuộc đối tượng được xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật thì bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm khác đã được quy định tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Nội dung thỏa thuận của các bên có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng bảo đảm.
7. Về thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý TSBĐ
Để tháo gỡ khó khăn trong trường hợp bên bảo đảm không tự nguyện ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng TSBĐ, Thông tư 16 quy định bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu đó, nhưng trong hồ sơ đề nghị chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải bổ sung 01 bản chính hợp đồng bảo đảm đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hoặc 01 bản sao hợp lệ hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản khác chứng minh có thỏa thuận về việc bên nhận bảo đảm được quyền ký hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng TSBĐ. Đối với tài sản không thuộc đối tượng phải đăng ký thì bên mua, bên nhận chính TSBĐ có quyền sở hữu tài sản theo quy định tại Khoản 1 Điều 439 Bộ luật dân sự 2005.
Đồng thời, để tạo điều kiện cho bên bảo đảm vẫn có thể giao dịch được đối với TSBĐ, vừa đảm bảo tránh rủi ro cho bên nhận bảo đảm khi đồng ý cho bên bảo đảm chuyển nhượng TSBĐ trong thời gian hợp đồng bảo đảm có hiệu lực, Thông tư 16 quy định bên bảo đảm có quyền yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản trước khi xóa đăng ký giao dịch bảo đảm.
Bên cạnh đó, Thông tư 16 cũng quy định về việc thực hiện thủ tục xác nhận thay đổi về hiện trạng và đăng ký biến động đối với tài sản thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng do có sự đầu tư thêm. Theo đó, bên thế chấp có nghĩa vụ thực hiện thủ tục xác nhận sự thay đổi về hiện trạng hoặc đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày tài sản thế chấp có sự thay đổi. Nếu bên thế chấp không thực hiện thì bên nhận thế chấp vẫn có quyền xử lý tài sản thế chấp và thực hiện thủ tục xác nhận sự thay đổi hoặc đăng ký biến động đồng thời với thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng sau khi xử lý tài sản thế chấp.
Như vậy, với việc ban hành Thông tư 16, khuôn khổ pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của TCTD đã được hoàn thiện một bước, giải quyết được nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý TSBĐ và đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý tài sản bảo đảm.
