Khó khăn vướng mắc trong nhận tài sản bảo đảm cấn trừ nợ hiện nay
Xử lý nợ xấu hiện nay không chỉ là nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu trong hoạt động của mỗi ngân hàng, mà còn là nhiệm vụ trọng tâm trong quá trình tái cơ cấu nền kinh tế. Tuy nhiên, hiệu quả của việc xử lý nợ xấu hiện nay chưa cao một phần do những vướng mắc, khó khăn trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm. Một trong những biện pháp các ngân hàng có thể áp dụng là nhận tài sản cấn trừ nợ. Bài viết này nêu lên một số những khó khăn, vướng mắc trong quá trình các ngân hàng thực hiện biện pháp này và đưa ra một số kiến nghị đối với các cơ quan chức năng.
1. Khái niệm nội dung nhận tài sản bảo đảm cấn trừ nợ
Nhận tài sản cấn trừ nợ là việc các tổ chức tín dụng (TCTD) nhận chính các tài sản bảo đảm khách hàng đã thế chấp để vay vốn thay cho một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ trả nợ của khách hàng đó với TCTD. Căn cứ để xác định phạm vi thực hiện nghĩa vụ trả nợ được xác định dựa trên giá trị tài sản nhận cấn trừ. Giá trị tài sản khi thực hiện nhận cấn trừ có thể sẽ có sự thay đổi so với giá trị tài sản tại thời điểm thế chấp vay vốn; vì vậy, để đảm bảo tính khách quan của việc nhận cấn trừ nợ, các TCTD thường tiến hành thuê một công ty có chức năng thẩm định giá độc lập định giá lại giá trị tài sản tại thời điểm nhận cấn trừ nợ.
Nếu giá trị tài sản nhận cấn trừ nợ có thể trả hết nợ gốc và phần lãi vay được TCTD cho miễn, giảm thì người vay sẽ hết nghĩa vụ trả nợ với TCTD. Ngược lại, nếu giá trị tài sản cấn trừ nhỏ hơn nợ gốc hoặc bằng nợ gốc nhưng không được giảm, miễn lãi, khách hàng vẫn có nghĩa vụ đối với dư nợ còn lại tại TCTD.
Khách hàng sau khi chấp thuận phương án nhận tài sản cấn trừ nợ sẽ có trách nhiệm phối hợp cùng TCTD tiến hành các thủ tục liên quan đến việc bàn giao cũng như chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản sang cho TCTD.
Hiện nay, các TCTD chủ yếu nhận tài sản cấn trừ nợ là bất động sản để sử dụng làm trụ sở Chi nhánh hoặc Phòng giao dịch để mở rộng mạng lưới hoạt động kinh doanh. Các tài sản như động sản hay hàng tồn kho thường xử lý phát mại theo hướng tìm người có nhu cầu mua thay vì nhận cấn trừ do: (i) tốn thêm chi phí thuê người trông giữ tài sản và (ii) không có nhu cầu sử dụng. Bài viết này tập trung vào việc nhận tài sản là bất động sản để cấn trừ nợ.
2. Quy định của pháp luật về việc nhận tài sản cấn trừ nợ
- Về việc nhận tài sản bảo đảm cấn trừ nợ để xử lý nợ, Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 quy định:
“Điều 58. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm ........ 6. Trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở thì tổ chức, cá nhân mua tài sản bảo đảm hoặc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở”
Điều 64b. Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Trong trường hợp các bên thỏa thuận về việc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm thì việc nhận chính tài sản bảo đảm được thực hiện như sau: 1. Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị của tài sản bảo đảm;
2. Trong trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
3. Bên nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ phải xuất trình văn bản chứng minh quyền được xử lý tài sản bảo đảm và kết quả xử lý tài sản bảo đảm cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.”
- Luật các TCTD năm 2010 quy định rõ về thời gian nắm giữ bất động sản và tỷ lệ vốn điều lệ được sử dụng để mua, đầu tư vào tài sản cố định phục vụ trực tiếp cho hoạt động kinh doanh như sau:
“Điều 132. Kinh doanh bất động sản
......... 3. Nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay. Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, TCTD phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại Điều 140 của Luật này.
Điều 140. Mua, đầu tư vào tài sản cố định
TCTD, chi nhánh TCTD nước ngoài được mua, đầu tư vào tài sản cố định phục vụ trực tiếp cho hoạt động không quá 50% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ đối với TCTD hoặc không quá 50% vốn được cấp và quỹ dự trữ bổ sung vốn được cấp đối với chi nhánh TCTD nước ngoài.”
- Vấn đề thuế khi nhận tài sản cấn trừ nợ
Khi TCTD thực hiện việc nhận tài sản bảo đảm là bất động sản để cấn trừ nợ vay, TCTD có thể phải chịu các loại thuế sau:
- Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN):
Khoản 4 Điều 17 Chương 5 Thông tư số 123/2012/TT-BTC ngày 27/7/2012 của Bộ Tài chính quy định: “Trường hợp TCTD nhận giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì TCTD khi được phép chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật phải kê khai nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vào ngân sách Nhà nước. Trường hợp bán đấu giá bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay thì số tiền thu được thực hiện thanh toán theo quy định của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các TCTD và kê khai nộp thuế theo quy định. Sau khi thanh toán các khoản trên, số tiền còn lại được trả cho các tổ chức kinh doanh đã thế chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay”. Căn cứ theo quy định trên, việc TCTD nhận tài sản bảo đảm để cấn trừ nợ không phải chịu thuế TNDN, đối tượng chịu thuế TNDN là:
- Thuế giá trị gia tăng (GTGT):
Hiện nay, chưa có quy định cụ thể về việc kê khai và nộp thuế TNDN của TCTD khi nhận tài sản bảo đảm để cấn trừ nợ vay, tuy nhiên, việc TCTD xử lý tài sản thế chấp của cá nhân và tổ chức kinh doanh để thu hồi nợ thì tài sản thế chấp được xử lý là đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (Quy định tại Điều 8 Thông tư số 06/2012/TT-BTC ngày 11/01/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng, hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP và Nghị định số 121/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2008 của Chính phủ). Nếu áp dụng theo trường hợp khi tính thuế TNDN thì tổ chức, cá nhân có tài sản được TCTD nhận cấn trừ nợ là đối tượng chịu thuế GTGT, và khi tổ chức, cá nhân không có tiền trả nợ TCTD thì TCTD sẽ phải thực hiện việc kê khai và đóng thuế GTGT thay cho tổ chức, cá nhân đó trước khi thực hiện hạch toán thu nợ.
- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN):
Khoản 3(a), Điều 26 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính quy định:
“a) Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp thuộc đối tượng được miễn thuế. Khai thuế đối với một số trường hợp cụ thể như sau:
a.1) Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại TCTD, chi nhánh TCTD nước ngoài; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì TCTD, chi nhánh TCTD nước ngoài làm thủ tục phát mại, bán bất động sản đó, đồng thời thực hiện khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân…”.
Theo các quy định trên, đối tượng chịu thuế là tổ chức, cá nhân có tài sản thế chấp tại TCTD. Tuy nhiên, nếu tổ chức và cá nhân có tài sản thế chấp không có khả năng trả nợ TCTD thì TCTD nhận cấn trừ phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế trên để tiếp tục thực hiện các thủ tục liên quan đến việc thực hiện chuyển quyền sở hữu tài sản.
3. Khó khăn, vướng mắc của các TCTD khi thực hiện
- Vấn đề thuế khi nhận tài sản bảo đảm cấn trừ nợ:
Theo các quy định của pháp luật về vấn đề thuế khi TCTD nhận cấn trừ tài sản là bất động sản để cấn trừ nợ, đối tượng chịu trách nhiệm nộp thuế TNDN, GTGT là khách hàng có tài sản thế chấp. Tuy nhiên, trong trường hợp khách hàng là tổ chức kinh doanh không có khả năng trả nợ hoặc là khách hàng cá nhân thì TCTD phải trả thay nghĩa vụ thuế với nhà nước trước khi thực hiện việc chuyển quyền sở hữu tài sản sang cho TCTD. Mức thuế phải nộp cao sẽ làm giảm số tiền thu nợ, thậm chí nhiều TCTD không muốn thực hiện việc nhận tài sản cấn trừ nợ do số tiền nhận cấn trừ không đủ thu nợ của khách hàng.
- Việc chuyển quyền sở hữu cho TCTD khi khách hàng bỏ trốn, không hợp tác:
Theo quy định của Luật Đất đai và nhà ở hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sở hữu cũng như bàn giao tài sản là bất động sản hiện nay yêu cầu phải có sự chấp thuận của chủ tài sản hoặc người được ủy quyền hợp pháp của chủ tài sản. Trong thực tế xử lý nợ, nhiều khách hàng khi khoản vay xảy ra nợ quá hạn, khách hàng không thiện chí hợp tác cùng các TCTD trong quá trình xử lý, nhiều trường hợp bỏ trốn khỏi địa phương hoặc cố tình gây cản trở việc xử lý phát mại tài sản bảo đảm. Điều này gây khó khăn cho các TCTD khi thực hiện chuyển quyền sở hữu và bàn giao tài sản để TCTD xử lý.
4. Một số đề xuất, kiến nghị: Thứ nhất, mục đích của việc nhận tài sản cấn trừ nợ là để xử lý, thu hồi nợ xấu, không phải hoạt động kinh doanh. Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 đã nêu rõ trường hợp giá trị tài sản nhận cấn trừ nợ cao hơn nghĩa vụ trả nợ thì TCTD phải trả phần chênh lệch cho chủ tài sản. Như vậy, Bộ Tài chính cần có chính sách thuế đặc biệt hỗ trợ riêng cho các TCTD khi thực hiện nhận tài sản cấn trừ nợ. Cụ thể: (i) Xem xét giảm/miễn thuế TCTD phải nộp khi thực hiện chuyển nhượng, sang tên tài sản, (ii) Không coi việc nhận tài sản cấn trừ nợ cũng như bán tài sản thế chấp để xử lý là hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhằm mục đích khuyến khích các TCTD tích cực xử lý tài sản để thu hồi nợ xấu.
Thứ hai, Quốc hội cần chỉnh sửa nội dung về việc đơn phương chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp. Theo dó, Luật Đất đai cần quy định hợp đồng được ký kết giữa bên nhận thế chấp với người mua tài sản thế chấp là một trong những căn cứ để cấp hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận cho người mua quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp. Đồng thời, Chính phủ cũng nên ban hành quy định ràng buộc về trách nhiệm, yêu cầu các cơ quan liên quan như: Sở/Phòng Tài nguyên môi trường, Tòa án, Cơ quan thi hành án… tham gia vào quá trình hỗ trợ việc thực hiện chuyển quyền sở hữu tài sản để đẩy nhanh quá trình xử lý nợ.
Thứ ba, Luật các TCTD 2010 quy định, TCTD được quyền nhận chính tài sản bảo đảm để thu hồi nợ nhưng do TCTD không được quyền kinh doanh bất động sản nên chỉ được nắm giữ bất động sản đó trong 3 năm và phải bán để thu nợ. NHNN cần xem xét kéo dài khoảng thời gian nắm giữ bất động sản lên tối thiểu là 5 năm để các TCTD chủ động trong việc nhận tài sản cấn trừ nợ cũng như việc xây dựng kế hoạch dài hạn để đầu tư, khai thác hiệu quả tài sản.
Thứ tư, Bộ Tư pháp cần ban hành cơ chế chính sách riêng đối với việc nhận tài sản cấn trừ nợ của TCTD đối với những tài sản đang được cơ quan Thi hành án bán đấu giá hoặc với những tài sản đã hạ giá nhiều lần (giá trị tài sản bán đấu giá dưới dư nợ gốc), bao gồm: (i) Quy định về giá trị nhận cấn trừ nợ; (ii) Phương thức bàn giao và thực hiện chuyển quyền sở hữu tài sản; (iii) Phí và lệ phí cũng như đối tượng chịu trách nhiệm nộp thuế khi thực hiện nhận tài sản cấn trừ nợ.
Nguyễn Thị Thu Thu - NHNN Chi nhánh Nghệ An Nguyễn Văn Thọ - Vietcombank Nguyễn Ngọc Linh - Baovietbank
