tin trong ngay, bao moi, tin nong, bao moi
 Tư vấn tin học cơ bản
 Chương trình đào tạo
 Tư vấn
Đăng nhập
Đăng ký mới
Quên mật khẩu?
Thăm dò ý kiến

Nội dung trang web?
Rất đẹp
Đẹp
Trung Bình
Xấu
Rất xấu



 
 Tư vấn

Những quy định tại luật đất đai năm 2003 có liên quan đến hoạt động tín dụng của Quỹ Tín dụng nhân dân (P2)

(Cập nhật ngày: 05/05/2008 - 06:45:18 AM )
Phần 2: NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ THẾ CHẤP, BẢO LÃNH BẰNG QSDĐ

1 - Khái niệm thế chấp, bảo lãnh tài sản - thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ
Theo quy định của BLDS năm 2005, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: (a) Cầm cố tài sản; (b) Thế chấp tài sản; (c) Đặc cọc; (d) Ký cược; (đ) Ký quỹ; (e) Bảo lãnh; (g) Tín chấp (Khoản 1 Điều 318). Như vậy, thế chấp, bảo lãnh là một trong các biện pháp bảo đảm  thực hiện nghĩa vụ dân sự. Vậy thế chấp, bảo lãnh là gì?

1.1. Khái niệm thế chấp tài sản
Theo Điều 342 BLDS năm 2005: “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản (BĐS), động sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thoả thuận giao cho người thứ 3 giữ tài sản thế chấp.
3. Việc thế chấp QSDĐ được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”;
Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

1.2. Khái niệm bảo lãnh
Theo Điều 361 BLDS năm 2005: “Bảo lãnh là việc người thứ 3 (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”.
Việc bảo lãnh phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản bảo lãnh phải được công chứng hoặc chứng thực.

2. Khái niệm thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ
Luật đất đai không đề cập cụ thể về khái niệm thế chấp, bảo lãnh QSDĐ mà chỉ quy định người SDĐ hợp pháp có quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ. Tuy nhiên, căn cứ vào khái niệm chung về thế chấp, bảo lãnh tài sản được BLDS năm 2005 quy định, chúng ta có thể đưa ra quan niệm về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ như sau:
- Khái niệm thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được BLDS và pháp luật về đất đai quy định; theo đó bên SDĐ dùng QSDĐ của mình để  bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự.(1)
- Khái niệm bảo lãnh QSDĐ: Bảo lãnh QSDĐ được đề cập lần đầu tiên trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001 và được tiếp tục quy định trong Luật đất đai năm 2003.
Bảo lãnh QSDĐ được hiểu như sau: Bảo lãnh QSDĐ là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong đó người SDĐ (tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân) (gọi là người bảo lãnh) cam kết với bên có quyền là sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ nếu đến hạn thực hiện mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình.

3. Đối tượng được quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ
Không chỉ cho phép thế chấp, bảo lãnh tài sản nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, pháp luật còn cho phép người SDĐ được thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ để vay vốn SX - KD. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, những đối tượng sau đây được quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ:

3.1.Hộ gia đình, cá nhân
- Hộ gia đình, cá nhân SDĐ không phải là đất thuê có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh (SX- KD);
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn SX- KD trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền SDĐ thì phải nộp tiền SDĐ trừ đi tiền thuê đất đã trả và  có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn SX- KD;
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích SDĐ từ đất không thu tiền SDĐ sang đất có thu tiền SDĐ thì có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn  SX- KD;
Lưu ý:  - Các trường hợp SDĐ còn lại, hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn SX- KD;
- Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo SDĐ không được thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ;

3.2. Tổ chức SDĐ
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền  thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm thì có quyền  thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền SDĐ thì phải nộp tiền SDĐ trừ đi tiền thuê đất đã trả và có quyền  thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền  thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;
- Tổ chức kinh tế SDĐ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất không thu tiền SDĐ sang đất có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ đã trả cho việc chuyển mục đích SDĐ không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế SDĐ chọn hình thức giao đất có thu tiền SDĐ thì có quyền  thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;
Lưu ý:  Tổ chức kinh tế SDĐ trong các trường hợp khác thì chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

3.3. Người nước ngoài SDĐ
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền SDĐ có quyền  thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn thuê đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền  thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;
Lưu ý: Các trường hợp SDĐ khác của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
 
4. Những vấn đề pháp lý về thế chấp QSDĐ theo BLDS năm 2005
4.1. Phạm vi thế chấp QSDĐ
Thế chấp QSDĐ là một loại giao dịch dân sự, nên việc thế chấp QSDĐ nói chung và phạm vi thế chấp QSDĐ nói riêng hoàn toàn phụ thuộc vào sự thoả thuận của các bên. Pháp luật không có bất kỳ một sự áp đặt nào về phạm vi thế chấp QSDĐ; cụ thể:
(i) QSDĐ có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ;
(ii) Trường hợp người SDĐ thế chấp QSDĐ thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thoả thuận.

4.2. Nghĩa vụ và quyền của bên thế chấp QSDĐ
4.2.1.    Nghĩa vụ của bên thế chấp QSDĐ
Bên thế chấp QSDĐ có các nghĩa vụ sau đây:
(i) Giao GCNQSDĐ cho bên nhận thế chấp;
(ii) Làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xoá việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt;
(iii) SDĐ đúng mục đích, không làm huỷ hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp;
(iv) Thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thoả thuận trong hợp đồng.
4.2.2. Quyền của bên thế chấp QSDĐ
Bên thế chấp QSDĐ có các quyền sau đây:
(i) Được SDĐ trong thời hạn thế chấp;
(ii) Được nhận tiền vay do thế chấp QSDĐ theo phương thức đã thoả thuận;
(iii) Hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp;
(iv) Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý;
(v) Nhận lại GCNQSDĐ sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp.

4.3. Nghĩa vụ và quyền của bên nhận thế chấp QSDĐ
4.3.1. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp QSDĐ
Bên nhận thế chấp QSDĐ có các nghĩa vụ sau đây:
(i) Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp;
(ii) Trả lại GCNQSDĐ khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.
4.3.2. Quyền của bên nhận thế chấp QSDĐ
 Bên nhận thế chấp QSDĐ có các quyền sau đây:
(i) Kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp QSDĐ bảo vệ, giữ gìn đất và SDĐ đúng mục đích;
(ii) Được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý QSDĐ đã thế chấp.

4.4. Xử lý QSDĐ đã thế chấp
Trong trường hợp bên thế chấp QSDĐ không có khả năng thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì QSDĐ đã thế chấp sẽ được xử lý như sau: “Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp QSDĐ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì QSDĐ đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận; nếu không có thoả thuận hoặc không xử lý được theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Toà án” (Điều 721).
Ban Đào tạo
 
   In    Lưu    Gửi tiếp  

Các bài đã đăng

Các tin khác

Điểm tin
 Bế giảng lớp Nghiệp vụ cơ bản Quỹ tín dụng Nhân dân tại Bắc Ninh
 Quỹ tín dụng nhân dân TP Hải Phòng: Giúp người dân thoát nghèo từ vốn vay
 Hệ thống Quỹ Tín dụng nhân dân tỉnh Thái Bình triển khai nhiệm vụ năm 2017
 Bế giảng lớp Nghiệp vụ cơ bản Quỹ tín dụng Nhân dân tại Nghệ An
 Ban hành Chương trình hành động của ngành Ngân hàng về thực hành tiết kiệm, chống lãng phí năm 2017
 Hệ thống báo cáo mới góp phần tích cực vào công cuộc hiện đại hóa ngành Ngân hàng
 Định hướng của Chính phủ về xây dựng dự án Luật cơ cấu lại các TCTD và xử lý nợ xấu
 Thủ tướng Chính phủ: NHNN đẩy mạnh tái cơ cấu các TCTD, xử lý nợ xấu, phấn đấu giảm lãi suất cho vay
 Hệ thống QTDND Hà Nam: Trưởng thành qua những con số
 Tỉnh Ninh Thuận - Đẩy mạnh cơ cấu lại Quỹ Tín dụng nhân dân trong năm 2017
 Thủ tướng Chính phủ: “xây dựng luật riêng về tái cơ cấu các tổ chức tín dụng, xử lý nợ xấu là rất cần thiết, rất cấp bách”
 Quỹ tín dụng nhân dân Tân Hiệp tỉnh Tiền Giang tổ chức Đại hội thành viên năm 2016
 Chính sách tiền tệ năm 2016 và triển vọng năm 2017
 NHNN dự kiến ban hành sổ tay đánh giá rủi ro MT&XH trong hoạt động cấp tín dụng
 Bản tin tài chính - ngân hàng tuần 1 tháng 4
 Các TCTD kỳ vọng kinh doanh tiếp tục cải thiện trong năm 2017
 Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ bàn thảo về kinh tế - xã hội
 QTDND: Tăng tính liên kết để gia tăng sức mạnh
 Ngân hàng Hợp tác tổ chức Đại hội Thành viên năm 2016
 Ngân hàng Hợp tác: Xứng danh là “Ngân hàng của các QTDND”